🇲🇺 Investir à l’Île Maurice en 2025 : toujours une valeur sûre face à la fiscalité française ?
Luxuriel Group, groupe immobilier français basé à Grand Baie, spécialiste de l’expatriation, de l’optimisation fiscale, de la gestion de patrimoine, de la location et de l’achat-revente, vous livre une analyse complète et actualisée des opportunités d’investissement à l’Île Maurice en 2025, dans un contexte de nouvelles règles fiscales.
📌 Contexte fiscal 2025 : ce qui change à l’Île Maurice
Depuis le 5 juin 2025, le gouvernement mauricien a voté une révision des frais de mutation pour les étrangers :
À l’achat : 10 % de frais d’enregistrement sur le prix total de vente
À la revente : soit 10 % de droits sur le prix de revente ou 30 % d’imposition sur la plus-value – le montant le plus élevé s’applique
Revenus locatifs : taxés à un taux unique et fixe de 15 %
Malgré cette hausse, le modèle fiscal mauricien reste ultra-compétitif comparé à la France, grâce à une fiscalité stable, transparente et à un rendement locatif plus attractif.
📊 Simulation comparée France vs Île Maurice (2025)
Hypothèses :
Prix d’achat : 600 000 €
Revente au bout de 3 ans : 750 000 € (soit une plus-value brute de 150 000 €)
Rendement locatif brut : 8 % / an, soit 144 000 € sur 3 ans
France : TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %
Maurice : impôt sur loyers à 15 % ; impôt à la revente : 10 % du prix (plus élevé que 30 % PV)
🧮 Tableau comparatif fiscal – France vs Île Maurice
| Critères | 🇫🇷 France | 🇲🇺 Île Maurice |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 600 000 € | 600 000 € |
| Prix de revente | 750 000 € | 750 000 € |
| Plus-value brute | 150 000 € | 150 000 € |
| Impôt sur la plus-value | 36,2 % = 54 300 € | 10 % du prix = 75 000 € |
| Revenus locatifs (3 ans) | 144 000 € | 144 000 € |
| Impôt sur loyers | 47,2 % = 67 968 € | 15 % = 21 600 € |
| Loyers nets | 76 032 € | 122 400 € |
| Plus-value nette | 95 700 € | 75 000 € |
| Gain total net sur 3 ans | 171 732 € | ✅ 197 400 € |
| Taux de taxation global | ~40,7 % | ✅ ~21,3 % |
✅ Conclusion : Maurice reste plus rentable et fiscalement avantageuse
📍 Même avec la récente réforme fiscale, l’Île Maurice demeure l’un des pays les plus attractifs pour les investisseurs étrangers :
✔️ Fiscalité simplifiée : 15 % sur les loyers, pas d’impôt sur la fortune, ni CSG, ni IR progressif
✔️ Rendement net supérieur à la France
✔️ Immobilier haut de gamme éligible aux étrangers dans des programmes sécurisés (PDS, IRS, RES, R+2…)
✔️ Obtention du permis de résidence à partir de 375 000 $ d’investissement
Un marché toujours attractif
Malgré cette hausse des taxes, investir à l’Île Maurice reste extrêmement rentable, notamment grâce à une fiscalité encore très favorable comparée à celle de la France, à un cadre de vie exceptionnel, à une stabilité économique et politique, et à un rendement locatif très compétitif.
. Opportunité VEFA : une stratégie gagnante
L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) représente une opportunité stratégique. En VEFA, il est souvent possible de négocier des prix d’achat plus intéressants que dans l’ancien, permettant d’augmenter mécaniquement le potentiel de plus-value à la revente. De plus, les programmes neufs répondent à des standards élevés, tant sur le plan architectural que sur le confort, rendant ces biens particulièrement attractifs pour les investisseurs ou futurs résidents.
Exemple : une villa neuve à Grand Baie, LES CHATELETS ESSENTIELS, VILLA ROYALE proposée à partir de 590 000 euros suivant la taille du terrain, livraison dans 10 à 12 mois en construction individuelle, avec un fort potentiel de valorisation à la livraison est un investissement gagnant.
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